Οι επιπτώσεις του COVID-19 στο Real Estate

Θεοδώρα Ξυθάλη, MRICS, Εταίρος KLC Law Firm

Οι επιπτώσεις από τον covid-19, απρόβλεπτες σε κλίμακα και χρόνο, αγγίζουν όλους σχεδόν τους τομείς της οικονομίας. Η Ευρωπαϊκή Ένωση βρέθηκε απροετοίμαστη για μια κατάσταση, οφειλόμενη σε πανδημία, όπως επισημάνθηκε από ορισμένους σχολιαστές, εντελώς διαφορετική από την οικονομική κρίση που προηγήθηκε. Κατάσταση που διαταράσσει το σύστημα και επιφέρει παρεμβάσεις που, υπό κανονικές συνθήκες, δεν θα ήταν νοητές, ως αντικείμενες στο κανονιστικό πλαίσιο και την οικονομική πολιτική και στόχους που έχει θεσπίσει. Παράδειγμα η ανακοίνωση μέτρων για για προσαρμογή/ αναστολή των κανόνων ανταγωνισμού ή οι έκτακτες ενισχύσεις σε χώρες για την αντιμετώπιση των επιπτώσεων του κορωναϊού.

Ο τομέας των ακινήτων δεν εξαιρείται των επιπτώσεων. Πολλές χώρες ανά τον κόσμο έχουν εξαγγείλει μέτρα για επαγγελματίες, εμπόρους, ιδιοκτήτες και μισθωτές μεμονωμένων ακινήτων, εμπορικών κέντρων, ξενοδοχείων, χώρων εστίασης και διασκέδασης, σε μια προσπάθεια ανακούφισης από την πρωτοφανή κρίση που επιφέρει ο κορωναϊός.

Σειρά νομικών ζητημάτων έχει ανακύψει, για τις συνέπειες της πανδημίας στις σχέσεις ιδιοκτητών-μισθωτών, που επισημαίνονται από την τρέχουσα διεθνή αρθρογραφία και ειδικότερα:

Ποιες οι επιπτώσεις στην εκπλήρωση των υποχρεώσεων των μερών? Απαλλάσσονται των υποχρεώσεών τους κατά την εκτέλεση της σύμβασης μίσθωσης και εάν ναι, περιλαμβάνεται απαλλαγή υποχρέωσης καταβολής ή δικαίωμα μείωσης ή μετάθεσης καταβολής του μισθώματος?

Η καταβολή του μισθώματος θεωρείται ιδιαίτερη, βασική και διακρινόμενη από τις γενικές, υποχρέωση. Στις συμβατικές υποχρεώσεις του μισθωτή περιλαμβάνονται η υποχρέωσή του για καθαριότητα, φύλαξη και ασφάλιση, η συμμετοχή του στις κοινόχρηστες δαπάνες, η λειτουργία του μισθίου σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία.

Η αναστολή λειτουργίας της επιχείρησης αναστέλλει και αυτές τις υποχρεώσεις? Η μήπως επαυξάνει, εν λειτουργία, κάποιες από αυτές, όπως η αυξημένη και ειδική καθαριότητα ή λήψη πρόσθετων μέτρων ασφάλειας για τους εργαζόμενους? Εξακολουθεί ο μισθωτής να επιβαρύνεται με το έκτακτο κόστος που προκαλείται ή μήπως αντιστρέφεται το βάρος, επιρριπτόμενο στον εκμισθωτή, ως ιδιοκτήτη του ακινήτου, επί του οποίου ασκείται επαγγελματική δραστηριότητα? Ο ιδιοκτήτης δικαιούται να ζητήσει τη μη χρήση του μισθίου από το μισθωτή για όσο διάστημα διαρκούν οι επιπτώσεις της πανδημίας? Δικαιούται να καταφύγει σε κατάπτωση εγγυητικής επιστολής ο εκμισθωτής για παράβαση της υποχρέωσης συνεχούς λειτουργίας του μισθίου, που περιέχεται σε πολλές συμβάσεις?

Ελλείψει ειδικής πρόβλεψης, υποστηρίζεται, ότι ο μισθωτής δικαιούται να παύσει τη λειτουργία του μισθίου, καλυπτόμενος από τον όρο της λειτουργίας σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις, στις οποίες συμπεριλαμβάνεται και η χρήση κατά τρόπο που δεν βλάπτει τα γειτονικά μίσθια ή τους επισκέπτες. Συγκαταλέγεται η πανδημία στις περιπτώσεις ανωτέρας βίας? Αμφίβολο ή τουλάχιστον όχι δεδομένο, σχολιάζουν νομικοί κύκλοι σε Μ. Βρετανία και Αμερική.

Εξαρτάται από τη νομολογιακή αντιμετώπιση του ζητήματος, βάσει του θεσμικού πλαισίου κάθε χώρας, αλλά και τη διατύπωση των σχετικών συμβατικών ρητρών. Μήπως έχουν εφαρμογή οι διατάξεις περί απρόοπτης μεταβολής συνθηκών που μεταβάλλουν την ισορροπία των υποχρεώσεων των μερών? Τι γίνεται με τις ασφαλιστικές καλύψεις? Αν υπάρχει κάλυψη για περιπτώσεις ανωτέρας βίας αρκεί? Ή μήπως πρέπει να κατονομάζονται ρητά οι περιπτώσεις πανδημίας, επιδημίας, αναγνώρισης της κατάστασης ως τέτοιας δυνάμει νομοθετικών πράξεων? Απαλλάσσονται οι ενυπόθηκοι επαγγελματίες μισθωτές από την καταβολή δόσεων δανείων? Μπορούν να γίνουν εξώσεις μισθωτών, λόγω αδυναμίας καταβολής ενοικίου?

Στη Βρετανία ανεστάλησαν οι εξώσεις για 6 μήνες. Ποιες οι επιπτώσεις στον τομέα του facility management (FM)? Οι έκτακτες συνθήκες επιβάλλουν αλλαγή του είδους και εύρους των υπηρεσιών και υλικών που χρησιμοποιούν οι εταιρείες FM, όπως σχολαστικότερος τρόπος καθαρισμού, απολύμανση με κατάλληλα ειδικά προϊόντα, υποχρέωση νέων οδηγιών προς τους εργαζόμενους στον τομέα. Οι υπηρεσίες αυτές καλύπτονται από την υπάρχουσα σύμβαση κατ΄ειδική πρόβλεψη για ειδικές/έκτακτες περιστάσεις? Τι γίνεται με εκκρεμείς συμβάσεις προμηθειών ή υλικών κατασκευής από τις προμηθεύτριες ή κατασκευάστριες εταιρείες, που αντιμετωπίζουν προβλήματα λειτουργίας, ενόσω έχουν ανειλημμένες υποχρεώσεις προς developers και retailers?

Ορισμένα από τα παραπάνω ερωτήματα απαντώνται μέσα από τις έκτακτες νομοθετικές πρωτοβουλίες που αναλαμβάνουν οι κυβερνήσεις των κρατών, όπως και στη χώρα μας, όπου με την ΠΝΠ της 20/3/2020 (ΦΕΚ 68Α) ρυθμίζονται θέματα καταβολής επαγγελματικών δανείων ή καταβολής του 40% του ενοικίου που καταβάλλουν επιχειρήσεις που ανεστάλη ή απαγορεύτηκε προσωρινά η λειτουργία τους με κυβερνητική εντολή, για 2μηνο (Απρίλιος- Μάρτιος) χρονικό διάστημα και για την κύρια κατοικία εργαζομένων των άνω επιχειρήσεων, των οποίων έχει ανασταλεί η εργασιακή τους σχέση, προς αποφυγή διασποράς του ιού.

Η αναφορά στην ΠΝΠ «κατά παρέκκλιση των κείμενων διατάξεων» είναι ενδεικτική του ότι χωρίς αναγκαστική ισχύ των μέτρων, δεν θα ήταν δεδομένη η μεταξύ των μερών συμφωνία ή η άνευ δικαστικής προσφυγής ρύθμιση των ζητημάτων αυτών, λόγω έκτακτων συνθηκών.

Σε κάθε περίπτωση, η πρωτόγνωρης έκτασης ανατροπή δεδομένων από την πανδημία και τα ερωτηματικά που απασχόλησαν και απασχολούν τη νομική αρθρογραφία, είναι μια ευκαιρία για την επανεξέταση συμβατικών όρων, προς προφύλαξη από καταστάσεις όπως η τρέχουσα.